Rede & Comissionamento
Contratos & Termos
Autorização de venda, contrato de corretagem, contrato de associação, contrato de parceria e os termos de uso do portal.
Cada papel da operação tem um documento que o sustenta. Quando falta um deles, a discussão deixa de ser sobre percentual e passa a ser sobre se havia acordo — que é uma discussão muito pior.
Os cinco documentos que estruturam um negócio
| Documento | Entre quem | Para que serve |
|---|---|---|
| Autorização de venda | Proprietário ↔ corretor/imobiliária | Permite oferecer o imóvel. Define preço, prazo, exclusividade e o percentual da comissão. |
| Contrato de corretagem | Contratante ↔ corretor/imobiliária | O serviço em si: obrigações, remuneração, quando ela é devida e como é paga. |
| Contrato de associação | Imobiliária ↔ corretor associado | Trabalho conjunto sem vínculo empregatício, com critérios de partilha. Registrado no sindicato. |
| Contrato de parceria | Corretor/imobiliária ↔ corretor/imobiliária | Divide a corretagem entre quem tem o imóvel e quem tem o comprador. |
| Termos do portal | Anunciante ↔ plataforma | Publicação, planos, regras de conteúdo e proteção de dados. Não é corretagem. |
Exclusividade: o que muda quando ela existe
A autorização pode ser simples (o proprietário pode dar o imóvel a vários corretores e vender sozinho) ou com exclusividade, sempre por escrito.
- Sem exclusividade: se as partes iniciarem e concluírem o negócio diretamente, sem participação do corretor, não há comissão.
- Com exclusividade escrita: a comissão integral é devida ao corretor exclusivo mesmo que o negócio tenha sido realizado sem a mediação dele — salvo se ficar comprovada sua inércia ou ociosidade.
Por isso a exclusividade é uma via de mão dupla: dá segurança ao profissional e exige dele trabalho demonstrável. Relatório de visitas, campanhas publicadas e retorno ao proprietário deixam de ser cortesia e passam a ser prova.
Cláusulas que evitam quase todo litígio
- Prazo e renovação — autorização sem prazo gera disputa sobre até quando valia.
- Percentual e base de cálculo — sobre o valor final da venda, e o que acontece se houver desconto.
- Momento do pagamento — proposta aceita, contrato, financiamento liberado ou escritura.
- Reserva de cliente — por quanto tempo o comprador apresentado continua vinculado a quem o apresentou.
- Rescisão — como cada parte encerra, e o que permanece devido depois.
- Foro e mediação — inclusive a possibilidade de mediação no CRECI antes de ir ao Judiciário.
Sobre modelos prontos: os CRECIs e o COFECI publicam minutas de autorização, associação e parceria. Servem como ponto de partida — não substituem a leitura por um advogado à luz do seu caso.
O que os termos do portal cobrem — e o que não cobrem
- Cobrem: publicação do anúncio, regras de conteúdo e de foto, planos e cobrança, uso de dados pessoais conforme a LGPD, encerramento e responsabilidade sobre o que é publicado.
- Não cobrem: a intermediação do negócio, o percentual de corretagem, a divisão entre participantes e o cumprimento do que foi combinado entre profissionais. Isso vive nos contratos entre eles.
Onde isso está escrito
- Código Civil, art. 726 — exclusividade por escrito, remuneração integral e a exceção da inércia ou ociosidade.
- Código Civil, art. 727 — comissão devida quando o negócio se realiza depois, em razão da mediação anterior.
- Lei nº 6.530/1978, art. 6º, §§ 2º e 3º — contrato de associação e registro sindical.
- Lei nº 13.709/2018 (LGPD) — tratamento dos dados de quem anuncia e de quem se interessa por um imóvel.