Rede & Comissionamento
Participantes da Operação
Quem é quem em um negócio imobiliário: papéis, responsabilidades e quais deles exigem inscrição no CRECI.
Um negócio imobiliário costuma ter mais gente envolvida do que aparece na escritura. Saber quem é cada um é o que evita dois problemas caros: prometer comissão a quem não pode receber e deixar de reconhecer quem trabalhou.
Quem é quem
| Papel | O que faz | Precisa de CRECI? | Como é remunerado |
|---|---|---|---|
| Proprietário | Autoriza a venda, define preço e condições, assina a documentação. | Não — vender o próprio imóvel é direito de qualquer pessoa | Recebe o preço do imóvel |
| Imobiliária | Estrutura a operação: marca, carteira, marketing, jurídico, processo. | Sim — inscrição como pessoa jurídica, com corretor responsável | Parte da corretagem, conforme contrato |
| Corretor captador | Traz o imóvel: prospecta, avalia, fotografa, obtém a autorização. | Sim | Parte da corretagem (lado da captação) |
| Corretor vendedor / parceiro | Traz e atende o comprador: qualifica, visita, negocia, conduz até o aceite. | Sim | Parte da corretagem (lado da venda) |
| Corretor responsável técnico | Responde profissionalmente pela imobiliária perante o CRECI. | Sim | Conforme contrato com a imobiliária |
| Indicador | Apresenta uma pessoa. Não negocia, não mostra, não conduz. | Não — desde que fique só nisso | Fora da corretagem — ver o capítulo de Indicações |
| Portal | Publica, distribui, dá ferramentas e entrega contatos qualificados. | Não, enquanto for tecnologia e publicidade | Assinatura, anúncio, destaque — contrato próprio |
Corretor e imobiliária: as duas formas de trabalhar juntos
A relação entre um corretor e uma imobiliária pode ser de duas naturezas, e a diferença tem consequência trabalhista e tributária:
- Empregado — com carteira assinada, subordinação e salário. A comissão, aqui, é parte da política interna da empresa.
- Corretor associado — o corretor mantém autonomia profissional e se associa a uma ou mais imobiliárias por contrato de associação, registrado no sindicato da categoria. A lei diz expressamente que essa relação não gera vínculo empregatício nem previdenciário, desde que não estejam presentes os elementos da relação de emprego (pessoalidade, subordinação, habitualidade, salário).
É no contrato de associação que corretor e imobiliária ajustam os critérios de partilha do resultado da corretagem — com assistência obrigatória da entidade sindical, segundo a lei.
Cuidado que vale dinheiro: chamar de "associado" quem trabalha com horário, metas obrigatórias, subordinação e exclusividade de fato não muda a realidade. O que define o vínculo é como a relação acontece, não o nome do contrato.
Responsabilidades de cada um
- Do proprietário: informar a verdade sobre o imóvel, apresentar a documentação, respeitar a autorização que assinou.
- Do corretor e da imobiliária: agir com diligência e prudência e informar espontaneamente tudo que possa influenciar o negócio, inclusive riscos — dever expresso no Código Civil. Responde por perdas e danos quem omite.
- Do comprador: apresentar informação verdadeira sobre capacidade de pagamento e condições da proposta.
- Do portal: deixar claro o que é anúncio, o que é publicidade e quem é o anunciante responsável por cada imóvel.
Onde isso está escrito
- Lei nº 6.530/1978, art. 3º — compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.
- Lei nº 6.530/1978, art. 6º, §§ 2º a 4º (redação da Lei nº 13.097/2015) — contrato de associação, autonomia profissional, registro sindical e partilha dos resultados.
- Lei nº 13.097/2015 — introduziu a figura do corretor associado.
- Código Civil, art. 723 — deveres de diligência, prudência e informação do corretor.