Rede & Comissionamento
Pagamentos & Repasses
Como a comissão é paga e repassada, quais tributos incidem e que comprovantes cada participante deve guardar.
Entre "o negócio fechou" e "o dinheiro caiu na conta" existe um caminho com nota fiscal, imposto e comprovante. Este capítulo mostra esse caminho — e o que cada participante precisa guardar.
O percurso do dinheiro
- Comprador paga o preço ao vendedor, direto ou via banco no caso de financiamento.
- A comissão é paga por quem contratou o serviço — em regra o vendedor —, no momento combinado.
- Quem recebe emite nota fiscal do serviço de intermediação e recolhe os tributos devidos.
- O recebedor principal repassa aos demais participantes conforme os contratos, cada um emitindo sua própria nota.
- Todos guardam comprovante: nota, recibo, extrato e o contrato que justifica cada valor.
Cuidado com o repasse "por dentro": quando uma imobiliária recebe o total e repassa ao parceiro sem nota, o valor inteiro pode ficar na contabilidade de quem recebeu — e a conta do imposto vem para ela. Cada participante emitindo a sua nota é o arranjo mais simples e mais seguro.
Tributos que costumam incidir
A intermediação imobiliária é serviço, e serviço tem tributação própria. O desenho exato depende do regime de cada participante — Simples Nacional, lucro presumido, lucro real ou pessoa física:
| Tributo | Sobre o quê | Observação |
|---|---|---|
| ISS | Serviço de intermediação | Municipal; alíquota entre 2% e 5%, conforme o município |
| IRPJ / CSLL / PIS / COFINS | Receita da pessoa jurídica | Varia conforme o regime tributário |
| IRRF | Comissão paga por PJ a PJ ou a PF | Retenção na fonte, recolhida por quem paga |
| INSS | Corretor pessoa física autônomo | Contribuição própria do profissional |
Esta é uma visão de mapa, não um plano tributário. Antes de desenhar a operação, confirme com seu contador — a diferença entre regimes muda o resultado líquido de forma relevante.
Prazos que valem a pena combinar por escrito
| Etapa | Prática comum | Por que importa |
|---|---|---|
| Pagamento da comissão pelo contratante | No gatilho previsto em contrato | Define quando começa a contar tudo o mais |
| Repasse ao parceiro | De 2 a 10 dias úteis após o recebimento | Evita que o parceiro financie o caixa do outro |
| Emissão da nota fiscal | Conforme a regra do município | Sem nota, o repasse fica sem lastro |
| Prestação de contas | Junto com o repasse | Demonstra base de cálculo, descontos e retenções |
O extrato que cada participante deveria conseguir montar
Independentemente de sistema, todo profissional deveria conseguir responder, para cada negócio:
- Qual foi o valor do negócio e o percentual contratado.
- Qual foi a comissão total e como ela foi dividida — com o contrato que justifica.
- Quanto a receber, quanto recebido e quanto pendente.
- Quais notas foram emitidas e quais retenções ocorreram.
- Quais comprovantes existem de cada repasse.
É exatamente essa lista que o painel operacional do portal vai preencher automaticamente quando a etapa de registro de negócios entrar no ar.
Onde isso está escrito
- Lei Complementar nº 116/2003, item 10.05 da lista anexa — agenciamento, corretagem ou intermediação de bens imóveis, sujeita ao ISS.
- Receita Federal — regras de retenção na fonte sobre comissões e regime tributário da pessoa jurídica.
- Código Civil, art. 725 — a remuneração é devida obtido o resultado, ainda que as partes se arrependam depois.