Rede & Comissionamento
Regras de Comissionamento
Percentuais usuais, critérios, responsável pelo pagamento e o momento exato em que o direito à comissão de corretagem nasce, segundo o Código Civil.
Como o percentual é definido
Não existe no Brasil um percentual único e obrigatório de corretagem. O Código Civil diz que a remuneração é a que foi ajustada entre as partes; se nada foi combinado, olha-se para a natureza do negócio e para os usos locais (art. 724).
Os sindicatos de corretores publicam tabelas de honorários, homologadas pelos CRECIs, que servem de referência regional — não de imposição. Elas ajudam a responder "o que é usual aqui?", que é exatamente o que a lei manda considerar quando o contrato foi omisso.
Faixas praticadas no mercado — referência, não regra:
| Operação | Faixa usual | Quem costuma pagar |
|---|---|---|
| Venda de imóvel urbano | 5% a 6% do valor | Vendedor |
| Venda de imóvel rural | 6% a 10% do valor | Vendedor |
| Locação residencial | 1 aluguel (intermediação) | Locador |
| Administração de locação | 8% a 12% do aluguel/mês | Locador |
Confira sempre a tabela do sindicato e do CRECI do seu estado: ela varia por praça e por tipo de imóvel.
Quem paga a comissão
Paga quem contratou o serviço de corretagem. Na prática mais comum, é o vendedor: foi ele quem autorizou a comercialização e pediu que o imóvel fosse vendido.
Há exceções legítimas, desde que combinadas e transparentes. No lançamento de imóvel na planta, por exemplo, o Superior Tribunal de Justiça firmou que é válido transferir a comissão ao comprador — mas só se ele for informado previamente do preço total, com o valor da corretagem destacado. Na mesma decisão, o STJ considerou abusiva a cobrança de SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) atrelada à compra.
Quando nasce o direito à comissão
Este é o ponto que mais gera discussão — e a lei é bem clara.
- Regra geral: a comissão é devida quando o corretor obtém o resultado previsto no contrato — tipicamente, o aceite da proposta que fecha o negócio (art. 725).
- Arrependimento posterior: se as partes fecharam e depois desistiram, a comissão continua devida — o corretor já entregou o que havia sido contratado (art. 725, parte final).
- Negócio fechado "por fora": se comprador e vendedor se conheceram pelo corretor, o afastaram e fecharam sozinhos depois, a comissão continua devida quando o negócio for resultado daquela aproximação (art. 727).
- Com exclusividade escrita: o corretor exclusivo tem direito à remuneração integral mesmo que o negócio seja fechado sem ele — salvo se ficar comprovada sua inércia ou ociosidade (art. 726).
- Sem exclusividade e sem participação: se as partes iniciaram e concluíram o negócio diretamente, sem qualquer intermediação, não há comissão (art. 726, primeira parte).
Consequência prática: o que protege o profissional não é a conversa, é o registro. Autorização assinada, visita registrada, proposta documentada e comunicação por escrito são o que transforma "eu apresentei o comprador" em prova.
O momento em que a comissão entra na conta
Nascer o direito e receber o dinheiro são coisas distintas. Na prática de mercado, o pagamento costuma ser combinado em uma destas formas:
| Gatilho combinado | Quando acontece | Observação |
|---|---|---|
| Na assinatura da proposta aceita | Mais cedo | Costuma ser parcial (sinal) |
| Na assinatura do contrato ou promessa | Intermediário | Combinação mais frequente |
| Na liberação do financiamento | Mais tarde | Comum quando há banco envolvido |
| Na escritura e registro | Último | Reduz risco do pagador, aumenta o do corretor |
Qualquer um desses arranjos é válido — desde que esteja no contrato. O que não se sustenta é combinar depois do negócio fechado.
Onde isso está escrito
- Código Civil, art. 724 — remuneração ajustada entre as partes; na omissão, natureza do negócio e usos locais.
- Código Civil, arts. 725 a 727 — resultado útil, exclusividade e mediação que continua produzindo efeito.
- Lei nº 6.530/1978 — prevê tabelas de honorários elaboradas pelos sindicatos e homologadas pelos CRECIs.
- STJ, Tema Repetitivo 938 — validade da transferência da comissão ao comprador na incorporação, com preço total informado e comissão destacada; abusividade da SATI.